Jak zostać właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie? Sprawdź, jakie warunki trzeba spełnić

Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy, poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie. Jej zasady określa Kodeks cywilny. Oto najważniejsze.

Co można nabyć poprzez zasiedzenie?

W drodze zasiedzenia można nabyć własność (lub współwłasność) nie tylko domu – także innego typu budynku (np. garażu, stodoły) czy mieszkania oraz gruntu (działki rolnej, budowlanej, drogi dojazdowej). Można zasiedzieć także służebność gruntową oraz użytkowanie wieczyste.

Nie można zasiedzieć części nieruchomości, która nie może być odrębnym przedmiotem własności, np. piwnicy, strychu w domu czy pokoju w mieszkaniu.

Jakie są warunki trzeba spełnić, by zasiedzieć nieruchomość?

Aby zasiedzieć nieruchomość, muszą być spełnione jednocześnie 3 przesłanki:

• posiadanie samoistne – czyli stan, w którym posiadacz zarówno faktycznie włada nieruchomością, jak i przejawia wolę bycia jej właścicielem. Świadczą o tym takie czynności dokonywane przez posiadacza jak np.: ogrodzenie nieruchomości, wykonanie różnych remontów i inwestycji, płacenie podatku od nieruchomości. 
• ciągłość posiadania – aby zasiedzieć daną nieruchomość trzeba ją posiadać nieprzerwanie przez okres potrzebny do zasiedzenia.
• upływ czasu – posiadanie samoistne musi trwać minimum 20 lat – w przypadku posiadania w tzw. dobrej wierze lub 30 lat, gdy posiadanie nastąpiło w tzw. złej wierze (szczegóły w ramce poniżej).

Co oznacza posiadanie w dobrej lub złej wierze?

Posiadanie w dobrej wierze oznacza przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości – w chwili objęcia nieruchomości był on w błędnym i usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że ma prawo własności danej nieruchomości.

Za posiadacza w złej wierze będzie uznana osoba mająca w chwili zajęcia nieruchomości pełną świadomość, że nie jest jej prawowitym właścicielem lub taka, która nie dołożyła starań, by się dowiedzieć, jaki jest stan prawny nieruchomości lub świadomie nabyła ją bez wymaganych formalności (np. aktu notarialnego).

Jak stać się właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie?

Aby stać się właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie, należy przeprowadzić postępowanie nieprocesowe o stwierdzenie zasiedzenia (art. 609-610 Kc). By doszło do postępowania osoba, która chce zostać prawowitym właścicielem nieruchomości, musi złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości w sądzie rejonowym (wydział cywilny), właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

• Do wniosku dołączamy odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów (gdy księga wieczysta nie jest prowadzona).
• Opłata od wniosku o zasiedzenie jest stała i wynosi 2000 zł (lub 200 zł od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie).

Sąd zbada, czy zostały spełnione przesłanki zasiedzenia. Jeśli uzna, że tak, wydaje postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie.

Nowy właściciel musi pamiętać o obowiązku zapłaty podatku – do właściwego urzędu skarbowego należy złożyć deklarację SD-3 w przeciągu miesiąca od momentu uprawomocnienia się wyroku o zasiedzeniu. Podatek wynosi 7 proc. od wartości nieruchomości.

Ważne! Od podstawy opodatkowania odliczone mogą być nakłady na nieruchomość dokonane przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.